De naoorlogse wijk Berflo Es in Hengelo was vijftien jaar geleden het lelijke eendje van de stad. Dankzij de integrale aanpak van woningcorporatie Welbions, gemeente en marktpartijen heeft het gebied een transformatie ondergaan. Een van de laatste projecten is de oplevering van dertig energiezuinige en circulaire woningen als overgang tussen stad en buitengebied.

De Berflo Es, een wederopbouwwijk met ook enige vooroorlogse bebouwing, kampte begin deze eeuw met tal van problemen. Veel huurwoningen waren van matige kwaliteit, dat wil zeggen: slecht geïsoleerd, klein en verouderd. Ook bestond de woningvoorraad van corporatie Welbions hier voornamelijk nog uit portiekflats en krappe eengezinswoningen. De leefbaarheid had er flink onder te lijden, schetst programmmaontwikkelaar Rik Gockel. "Hogere inkomens konden in de wijk niet terecht en trokken weg. Ook gingen scholen, winkels en andere voorzieningen dicht. De Berflo Es behoorde tot de 56 achterstandswijken van Nederland, en later tot de 40 Vogelaarwijken. Er moest hier iets gebeuren."

Minder huur en meer koop
Welbions en gemeente Hengelo sloten een samenwerkingsovereenkomst voor een transformatie van de wijk. Ze spraken af dat de corporatie flink zou snijden in het contingent van 1.500 sociale woningen en dat de gemeente zou investeren in de openbare ruimte (zoals de aanleg van het Watertorenpark) en voorzieningen (de bouw van een brede school en een winkelcentrum). Voor Welbions was het belangrijk om een eind te maken aan de eenzijdigheid, en dus kwetsbaarheid, van de wijk. Het betekende de sloop van 900 sociale huurwoningen en de bouw van een groot aantal koopwoningen. Door verdunning nam het aantal huurwoningen in de wijk met ongeveer 40% af.
Belangrijk doel van de ingreep was om meer diversiteit te creëren, aldus Gockel. "We wilden dat huurders in hun wijk konden blijven wonen, maar dan in een betere huurwoning. Anderzijds was het ook de bedoeling ook om nieuwe bewoners aan te trekken. Daarom zijn we met marktpartijen in zee gegaan voor eengezinswoningen en appartementen in de vrije sector."

Hoog terugkeerpercentage
De corporatie ging in twee buurten met bewoners in gesprek over hun woonwensen en betrok ze bij het stedelijk ontwerp van Berflo Es Zuid en Veldwijk Zuid. Mede daardoor is daar uiteindelijk een derde van de huurders gebleven. Het terugkeerpercentage is hoog in vergelijking met projecten in andere plaatsen. "Ze verhuisden terug naar een betere woning in de wijk waaraan ze gehecht waren", zegt projectleider Gerard Oude Vrielink. "Een woning met huurgarantie, waardoor de huurverhoging beperkt was."
In het deelplan Berflo Es Zuid betekende het dat de portiekwoningen plaatsmaakten voor appartementen in carrévormige gebouwen. De huurders kunnen hun auto kwijt op de binnenplaats, zodat rondom het gebouw meer ruimte is voor openbaar groen en delen zelfs autovrij zijn geworden.

Groene overgang
In deelplan Veldwijk Zuid is gekozen voor de combinatie sloop-nieuwbouw en renovatie van woningen. Het gebied was lang een 'dode' hoek van de wijk, vanwege de excentrische ligging en de slechte ontsluiting. De meeste portiekflats zijn vervangen door nieuwe huurwoningen, zowel gestapeld als grondgebonden. In die laatste categorie is het meeste recente project aan de Goudenregenstraat illustratief. Op de plek van twee portiekflats staan nu dertig zeer energiezuinige en circulaire woningen, gerealiseerd door Bouwonderneming Oude Wolbers uit Borne.

De huizen vormen de overgang van de stad naar het groene buitengebied, dat door het waterschap is opgeknapt. Twee bruggetjes zorgen ervoor dat de wijk nu beter bereikbaar is. Verder zijn er twee wadi's aangelegd en zijn er bijzondere bomen en struiken geplant. Het ontwerp van de woningen, met een open structuur aan de achterkant en het gebruik van hout, sluit mooi aan op die groene herinrichting.
"De achtertuin van de woningen is door architectenbureau LKSVDD ontworpen met veel groen, weinig tegels en hagen die als schutting dienen. In de kopgevels zorgen de houten geveldelen en verhoogde overstekken voor een gevarieerd beeld", aldus directeur Bart Oude Wolbers van de gelijknamige bouwonderneming. "Zo is een natuurlijke aansluiting gecreëerd met de aangrenzende groenstrook, het talud en de beek. De hagen zijn deels lager waardoor er vanuit de tuin ook zicht is op de beek."
Het energieverbruik van de woningen is extra laag; door juist de schil extra aandacht te geven qua isolatie en luchtdichting, heeft de woning een lagere warmtevraag. Luchtverwarming gebeurt met behulp van restwarmte vanuit het warmtenet. "Door de scheiding van casco en installatie zijn de woningen circulair: materialen kunnen in de toekomst op een andere plek worden hergebruikt. Het ruime overstek op de eerste verdieping en de houten zonluifel beneden zorgen voor zontoetreding in de winter en zonwering in de zomerperiode", zegt Oude Wolbers.

Kers op de taart
In Veldwijk Noord staan nog twee bouwprojecten op stapel. Naast de watertoren uit 1896 komen parkwoningen aan het water. De nieuwe woontoren Apollo met 52 koopappartementen wordt in 2023 de kroon op de transformatie van het gebied. Of zoals Gockel het noemt: de kers op de taart. "Het is een langdurig proces geweest met soms moeizame momenten, zoals de invoering van de nieuwe woningwet in 2015 (die resulteerde in een smallere taakopvatting voor corporaties). Tijdens de crisis waren marktpartijen niet happig om in de vrije sector te bouwen. De verleiding was groot om koopwoningen te vervangen door sociale huur. Ik ben blij dat we trouw zijn gebleven aan onze visie. De Berflo Es is een wijk geworden met een gezonde mix van koop en huur, van hogere en lagere inkomens, met goede voorzieningen."